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江苏快三免费全天在线计划

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原标题:楼市半年报出炉,大分化才刚刚开始

文/熊志

7月29日,中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告(2019年07月)》,报告显示,今年6月核心城市房价基本停止上涨,总体实现房价稳定目标。

具体来看,一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌。北京、广州继续稳中微降,其中北京环比微跌0.48%,广州环比下跌0.86%;上海、深圳由小涨转为小跌,其中上海环比微跌0.14%,深圳环比下跌0.98%。另外,准一线及二线城市房价涨速进一步下降;三四线城市房价涨跌互现。

一线微跌,二线涨幅下降,三线涨跌互现,从中可以看到两个大趋势,其一,不同规模等级的城市房价趋势继续分化;其二,整体大盘数据更加企稳,楼市降温明显。这两点跟国家统计局上半年的70城数据比较吻合。70城上半年数据显示,不管新房还是二手房,涨幅全国前列的,都是大理、秦皇岛、洛阳、呼和浩特等三四线城市,一二线城市涨幅整体回落。

一二线城市向来被当作楼市风向标,作为最先感受到政策温度的地方,房价进一步降温在意料之中。

事实上,自房住不炒提出以来,中央层面的调控决心已经多次展露。比如去年年底一次住建部会议上,专门提到2019年要以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标。

据不完全统计,上半年全国的楼市调控多达251次,苏州、佛山等热点城市更是被点名预警。像苏州日前进一步扩大了限购、限售的范围,河南开封取消限售令上演一日游,都是地方被“三稳”红线影响弹压的结果。三四线都不敢放开,被重点盯着的一二线城市岂会松绑?

值得一提的是,过去半年多以来,楼市层面一个很热的关键词是“一城一策”,它被普遍视作给了地方充分的自主权。不过我们可以看到,一线三四线城市哪怕率先松绑,也不会光明正大,而一旦被发现,比如菏泽、开封等,往往会收回成命,再次收紧。原因在于,“一城一策”给了地方自主权,同样给了更大的主体责任,这对地方的承压能力是不小的考验。

无论基于上半年的楼市表现,还是各地的调控风向,都印证了那句话,千万不要低估国家稳定房地产市场的决心。而结合上半年房价趋势看,“三稳”的基本面的确实现了,那么下半年来自中长期的走势会如何呢? 

首先我们得看到,上半年各地的调控政策,一方面相当全面,从限制地价到限购限售,供需两端都进行了调控;另一方面,一些政策手段不是短期性的。比如上半年以来,已经有15次针对房企资金链收紧的政策,包括信托、外债等。融资渠道的收紧,意味着接下来很长时间部分房企将面临资金紧张的问题,不会再轻易高杠杆随便拿地开发,推热楼市。

如此政策高压之下,下半年的楼市大概率将在风平浪静中度过,至少房价大幅度上涨的局面不会普遍出现。哪怕2018年以近五十万的常住人口增量冠绝全国的一线城市深圳,恐怕也很难出现此前那种暴涨的局面。

不过在企稳的大盘之下,不同类型城市的分化还会继续加速,资金的主要流向,头部房企的主要阵地,以及值得投资的地段,仍然会向热点一二线城市收缩。

关于房价的走向,经济学界向来有“短期看政策,中期看土地,长期看人口”的说法。一线城市像北京和上海,城镇化率已经快接近90%,没有多少继续扩张的空间,新增的土地供给将会极为有限,加上两千多万的人口体量,房价长期想要下跌相当困难。

北上广深之外,成都、杭州等热点二线城市,近几年出尽了风头。对这些二线城市来说,城镇化率还有提升余地,像济南更是通过吞并莱芜做大做强,提升首位度。与此同时,在前段时间的抢人大战中,它们同样是最耀眼的存在,西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙等热点城市,去年的常住人口增量都超过了二十万。

有人气,房价就有上涨的空间,西安是典型的例子。相对来说,那些三四五线城市正面临前所未有的困难局面——城市化后半程,中小城市开始收缩,人口加速向核心城市集聚,那些县城楼盘也能轻松破万的局面,未来将更加难以出现。

市场要素的集聚效应,决定了城市必然会有扩张和收缩,日前的一份调查显示,中国12%的城市已经开始收缩,城市收缩,房子就会卖不动。与此同时,有媒体梳理显示,上半年破产清算的房企多达275家,且大部分集中在三四线城市。

换句话说,中小城市房企的生存空间正在备受挤压,躺着挣钱的时代一去不复返,接下来要想生存下去,必须得提升开发的品质和质量。

而对中小城市来说,本身就没有丰富的产业结构,有限的优势反而是土地资源。过去在经济调整时期,它们稍微卖卖地就能渡过难关,然而现在此路不通,想要靠房地产来对经济进行短期强刺激,将面临着相当高的政策风险。

所以尽管一二线城市上半年房价普遍降温,反倒是部分三四线城市表现火爆,但未来真正的热点可能不在中小城市。关于这点,黄奇帆在日前的演讲中同样表示,今后的热点将集中在三个地区:一是中心城市,二是大都市圈,三是热点城市群。

中心城市、大都市圈、热点城市群,这都是经济增长的核心板块,也是下半年调控要重点盯防的地区。可见楼市的长期表现说到底还是得看经济的底色,那些发展有韧性的城市,不需要将房地产作为刺激手段,但充足的资金和人口,决定了其领先一等的投资价值。

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